LEY 13/2015 DE 24 DE JUNIO DE REFORMA HIPOTECARIA.

Dada la especial relevancia que la nueva Ley  de Reforma Hipotecaria 13/2015 de 24 de junio,  (que entró en vigor del 1 de noviembre de 2015) tiene en mataría de definición y defensa  de la propiedad y en especial para los habituales cometidos llevados a cabo en nuestra profesión relativos a mediciones de fincas , deslindes y otros, resumimos a continuación sus principales características:

Objetivos que se persiguen entre otros:

• Mayor grado de acierto en la representación gráfica
• Simplificación de la tramitación administrativa

Cambios importantes:

• El expediente de dominio se tramitará ante Notario hábil
• El expediente de deslinde se tramitará ante Notario hábil
• Los suelos urbanizables sin planeamiento detallado o desarrollado deben ser calificados como rústicos.

Criterios para la elaboración de la Representación Gráfica Alternativa Georreferenciada (R.G.G.A.) de la finca:

1.  La descripción de la finca, además de la situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie, la referencia catastral. deben incluir si se trata de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible y el hecho de esta o no la finca coordinada gráficamente con el catastro, así como la clasificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresió de la fecha a que se refiera.

2.   Se adimite la representación gráfica georreferenciada de la finca que complente su descripción literaria, expresándose si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices siempre que se inmatricule una finca o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de terrenos. En todo caso la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral.

3. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica georreferenciada y  la descripción literaria siempre que ambos documentos se refieran a la  misma porción del terreno y las diferencias de cabida no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

4. El Registrador podrá incorporar con carácter meramente auxiliar otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca  y de su perímetro a los efectos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados.

5.  Los datos que pueden ser publicitados por el Registro son los siguientes: Naturaleza, extensión, condiciones y valor del bien, derecho sobre el cual se constituya, persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción, personas  de quien procedan los bienes, título que se inscriba, su fecha y el tribunal, juzgado o Notario que lo autorice, fecha de presentación en el Registro, acta de inscripción y la firma del Registrador.

6.  La base de representación será la cartografía catastral que también estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.

7.  En los casos en que se incorpore una representación gráfica georreferenciada, deberá aportase junto al título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica. En el supuesto de que no se acredite ante el Registrador la correspondencia entre la realidad física y la catastral, éste dará traslado al Catastro por medios telemáticos, motivando a través de un informe las causas que hayan impedido la coordinación, a efectos de que el Catastro incoe el procedimiento oportuno.

8. Solo podrá incorporarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral descriptiva y gráfica en los siguientes supuestos:

•        Procedimientos de concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral.
•      Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos.

9.   En toda publicidad registral habrá de expresarse  si la finca está o no coordinada gráficamente con el catastro. Una vez alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica en el Registro, se presumirá que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada.  Esta presunción vale también cuando lo que se haya incorporado sea una representación gráfica alternativa validada por la autoridad pública, transcurridos 6 meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente en el Catastro, sin que se hayan comunicado impedimentos.

10. La concordancia entre el Registro de la Propiedad y  la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a cabo por alguno de los siguientes procedimientos:

•     La inscripción de la representación gráfica georreferenciada  de la finca y su coordinación con el catastro.
•     El deslinde registral de la finca.
•     La rectificación de su descripción.
•     La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
•     La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
•    Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
•    El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
•    El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
•   El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción , caducidad o no uso.

11. El Registrador debe notificar de forma personal a los titulares de fincas colindantes afectadas  por una representación gráfica catastral, quienes podrán comparecer en el plazo de los  20 días siguientes  para alegar lo que en su derecho convenga. El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca , si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la administración titular del inmueble afectado.

12. Cuando un titular manifieste expresamente que la descripción catastral no es coincidente con la realidad física de su finca, deberá aportar un representación gráfica georreferenciada alternativa.  El Registrador deberá tramitado el procedimiento, notificar a los titulares colindantes afectados y comunicarlo al Catastro, quien practicada la alteración, lo comunicará de nuevo al Registrador para que se haga constar la circunstancia de coordinación, momento en el cual la representación gráfica alternativa deja de tener validez pues se supone que la coordinada con el Catastro es ya correcta.

13. Expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas. Se iniciará a instancia del titular registral del dominio.

El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la CCDG de la finca objeto de expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión y en su caso la RGA. El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes en el plazo de 15 días podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes.  El Notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos en el plazo de otros treinta días a una comparecencia, para buscar la avenencia con ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas.

Una vez  logrado el acuerdo, se hará  constar el mismo en escritura pública.

El Registrador puede suspender la inscripción solicitada del acuerdo logrado siempre que le albergare dudas  fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

14. El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará de acuerdo a lo siguiente:

Podrá promoverlo el titular registral mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o cualquier modificación , no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

Puede también aportar RGA

Se puede rectificar la descripción de la finca sin necesidad de tramitación de expediente cuando no afecte a las características físicas como la superficie o linderos (por ej. el número de calle o paraje) siempre que se acredite.

También se puede cambiar la superficie sin tramitar expediente cuando la diferencia no exceda del 10% de la inscrita y se acredite mediante mediante CCDG y que exista plena coincidencia de los datos descriptivos o en los supuestos de rectificación de superficie no exceda del 5% de la cabida inscrita.

15. El expediente de dominio se tramitará ahora ante Notario hábil. Se iniciará mediante solicitud del titular dominical de la finca, acompañándose de los siguientes documentos: Titulo de propiedad, CCDG, relación de los datos registrales, identificación de los derechos constituidos sobre la finca.

16. Las administraciones públicas con personalidad jurídica podrán inmatricular los bienes de su titularidad mediante  la aportación de su título de dominio pero en todo caso deberán acompañar la RGA acompañada del informe de catastro.

17. Si los otorgantes de una compraventa manifestaran al Notario una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral éste solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba y una vez que entienda acreditado la discrepancia lo notificará a los titulares colindantes afectados para que en el plazo de 20 días puedan hacer alegaciones. De no manifestar oposición el Notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble  en el documento público autorizado e informará al Catastro sobre la rectificación realizada que una vez validada se incorporará a la base gráfica catastral. En el caso de que alguno de los interesados manifestara su oposición a la subsanación de discrepancia o cuando no se acredite debidamente el Notario dejará constancia en el documento público e informará al Catastro para que incoe expediente.